Hypothek amortisieren oder lieber flexibel bleiben

Steht Ihre aktuelle Hypothek kurz vor dem Auslaufen? Dann müssen Sie verschiedene Dinge beachten, denn wer nur auf den Zinssatz fixiert ist, verpasst viele Chancen.

Eine zukunftsorientierte Hypothekarlösung erfordert eine ganzheitliche Betrachtung der Situation: Immobilie, Hypothek, Vorsorge, Risiko und Steuern. MoneyPark unterstützt Sie dabei, eine Lösung zu finden, die Ihren Wünschen und Zielen entspricht.

Erbschaft sinnvoll einsetzen

Betrachten wir das Beispiel eines Ehepaars, das sich fünf Jahre vor der Pensionierung befindet. Sie besitzen ein Haus und haben kürzlich CHF 120'000 geerbt. Auf ihre Immobilie haben sie eine zehnjährige Hypothek von CHF 450'000 abgeschlossen, die in sechs Monaten ausläuft. Angesichts der gestiegenen Zinsen stehen sie nun vor der Frage, ob die Hypothek verlängert oder ob das Erbe bzw. ein Teil ihres Altersguthabens genutzt werden soll, um die Hypothek teilweise oder vollständig abzubezahlen.

Gefahr der einseitigen Betrachtung

Wenn diese Fragen isoliert betrachtet und beantwortet werden, führt dies oft zu weniger optimalen Ergebnissen, die im Nachhinein nur schwer oder mit hohen Kosten korrigiert werden können. Angesichts der aktuellen Zinslage erscheint könnte es sinnvoll sein das geerbte Vermögen und das Altersguthaben zur Tilgung der Hypothek zu verwenden, um sowohl die Belehnung als auch die Zinsbelastung vor der Pensionierung zu reduzieren. Diese Entscheidung verspricht mehr Unabhängigkeit und Freiheit. Aber ist sie auch die richtige?

Mehr Flexibilität nach der Pensionierung

In einer umfassenden Beratung wird die Gesamtsituation ganzheitlich betrachtet: Und da käme man wohl zu einem anderen Ergebnis als oben bei der isolierten Betrachtung. Das Paar liegt bereits heute unter der Belehnungsgrenze von 65 Prozent bei der Pensionierung. Eine Amortisation ist daher nicht zwingend erforderlich und würde aufgrund der reduzierten Zinsabzüge die Steuerlast unnötig erhöhen. Wenn zusätzlich Pensionskassenkapital eingesetzt wird, würde dies das Renteneinkommen weiter verringern, was zu Einschränkungen bei den späteren Lebenshaltungskosten, Reisen oder Hobbies führen könnte. Insgesamt könnten die finanziellen Unterschiede zwischen Beibehaltung der Hypothek und Amortisation gering sein, aber der zukünftige Handlungsspielraum nach der Amortisation wäre deutlich eingeschränkter.

Eine teilweise Amortisation hätte auch Nachteile, da kleine Hypothekensummen für viele Anbieter weniger attraktiv sind, eine begrenzte Auswahl an Finanzierungsinstituten zur Verfügung steht und die Konditionen in der Regel weniger vorteilhaft sind.

Direktinvestition ins Eigenheim oder alternative Anlagemöglichkeiten prüfen

Das Paar sollte daher erwägen, ob es das Erbe nicht lieber direkt ins Eigenheim investieren wollen. Dies könnte als werterhaltende Investitionen erfolgen, die über mehrere Jahre verteilt werden, um einen steuerlichen Vorteil zu erzielen. Alternativ, wenn das Haus verkauft werden soll, könnten Investitionen in wertsteigernde Massnahmen wie Aussendämmung oder Photovoltaik-Anlagen in Betracht gezogen werden. Energetische Massnahmen werden oft staatlich subventioniert. Eine dritte Option wäre, das Haus zu erweitern, zum Beispiel durch den Bau einer Einliegerwohnung, um zusätzliches Einkommen aus der Vermietung zu generieren. Wer nicht in das Eigenheim investieren möchte, könnte das Erbe alternativ am Kapitalmarkt anlegen und die Erlöse dazu verwenden, einen Teil der Hypothekenzinsen zu bezahlen. Auf diese Weise kann das Paar das Vermögen situationsspezifisch einsetzen und gleichzeitig den finanziellen Handlungsspielraum erhalten.

Bei erwartetem Zinsanstieg frühzeitig verlängern

Bei einer ganzheitlichen Betrachtung wird die Entscheidung wahrscheinlich sein, die Hypothek als solche zu verlängern. Das aktuelle Zinsumfeld sollte zwar berücksichtigt werden, aber nicht den Entscheid dominieren. Für diejenigen, die besorgt über steigende Zinsen sind, bieten viele Anbieter die Möglichkeit, die Konditionen sechs bis zwölf Monate vor Ablauf ohne Aufpreis zu sichern. Wenn Verkaufsabsichten bestehen, bieten einige Anbieter Festhypotheken an, die einen kostenlosen Ausstieg bei Verkauf oder eine feste Pauschale ermöglichen. Eine Saron-Hypothek könnte eine Option sein, ist jedoch derzeit teurer als eine Festhypothek und birgt ein erhöhtes Zinsänderungsrisiko. Das Erbe könnte in diesem Fall aber als Kapitalreserve genutzt und bei stark steigenden Zinsen zur Amortisation eingesetzt werden.
Es wäre bedauerlich, wenn das Paar, insbesondere im Hinblick auf die Pensionierung, all diese Überlegungen ausser Acht liesse und den Entscheid nur auf ein paar Basispunkte mehr oder weniger beim Hypothekarzins stützen würde. Ein Blick auf das Gesamtbild lohnt sich.

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